我们已经聊了两期海淀的学区和学校。

聊学区和学校，不是马老师认为应该买学区房，相反，东西海的学区房，马老师认为长期价值看衰！

观点如下：

学区逐渐趋于均衡。（学区均衡）

削峰填谷一直发生。

传统学区不断向下。（学区向下）

老破旧小没有未来。

更重要的一点是，生源质量在下降。我相信很多孩子家长，都会相信，生源的重要性大于学校和老师的重要性。一群聪明的孩子碰到了一群鸡娃的家长，加上优质的教育资源，造就了学区房不错的成绩。

但是，这一切都在发生变化。

第一是，传统学区，产业在腾退，人口在流失。

东西城更多承载全国政治中心，文化中心两大功能，产业人口不断在腾笼换鸟，央企也在不断外迁，科创产业的鸡娃主力人群，也在逐渐离开传统学区，内城空心化不断在发生和加剧。人随产业走，产业没了，就业不方便，教育需求也会随着人群离开。

第二是，传统学区，房产在变老，区域在衰落。

学区房有四大属性，居住属性，金融属性，流通属性和学区属性。

居住属性更多体现为房产的房龄，户型，物管，停车，绿化等功能性，老房子在这些方面已经全面落后。马老师有选房观点，距离换品质，也是针对老破旧小在居住功能性方面已经不能满足居住需求而提出的选房观点。

金融属性，老房子的在按揭和抵押贷款方面都会受到更多限制。

流通属性，现在社会的主力购房人群已经是95后左右，他们对老房子并不感冒。在实际选房中，我们也发现，很多购房人都有二手房看房经历，但是看过新房后，一般都回不去二手房了。大家学习经济学，都知道，流通产生价值，流通性受到影响后房产的溢价就会比较乏力。年轻人的需求代表未来的需求，年轻人的离开，将是学区房的致命打击！

第三是，学区房不断受到政策打压等。

比如，多校划片，比如，教师轮岗等，都是进一步限制学区房的表现。

所以，笃信学区的人们，有一天会被教育的。渐渐的，学区房已经承载不起曾经高端学区了。

总结：

马老师本人，关于学区的选房观点，这么多年一直是：

学区均衡，

学区向下，

老破旧小没有未来！

以上为马老师帮选房观点，仅供参考！不做投资建议。

在网上查询准备有关学区的资料，发现了一些关于具体学校的讨论和评价，时效性也不错。看原作者的论述，对于学区也很懂，正好和马老师的话题相符合，进行收集整理，帮助大家做购房参考。

内容摘自网络，对原创作者表示感谢，侵权删文。本文，咱们聊聊东城的学区。

东城学区不温不火

东城区，位于北京核心区，不温不火，铁心买学区房的人，第一意向可能不是它。高考头部的清北人数没有海淀多，高中质量不如西城强，但全市第三是比较稳的。

对东城各学区排名，看法不一，但是大体顺序如下：

安交、龙体、和平里，东朝建，东崇前、东直门、景东，天永。

东城行政区划和学区的对应关系

No.1安定门交道口学区

方家胡同小学，%直升5中分校（东城最好的初中），5分5年级开始介入教学，21年后少量上了（方家胡同小学），大部分调剂了分司厅（小学），出房很少。教师轮岗会获利。

府学小学，超级牛小，小升初安交学区派位，20年后买房的只收了不到10个人，其他的都调剂到黑芝麻分司厅了。21年，府学有部分后家长上了，剩下的去了黑芝麻小学和分司厅小学。政保选择府学的比史家少，因为学校硬件不如史家，不过高年级在文保建筑里上课，老北京人喜欢，京一代可能会觉得硬件差。特级教师和高级教师占比很高，老师经验丰富。小升初安交学区派位。府学的什锦花园和美术馆这两个学校都是景东划片，低年级都是原地上，高年级再去安交的府学上，小升初也是安交派位，府学教师轮岗会受伤。

黑芝麻小学，百年老校，合并了两个渣小目前消化的差不多了，牛小，片区内平房多，学位充足，收非京。小升初安交学区派位，目前织染局小学是黑芝麻的年级部，原来织染局划片的应该是在安交多校，跟府学什锦花园，美术馆那些不同，收安交的集体户。教师轮岗会受伤。

分司厅小学，牛小，小学也有金帆，片区内平房多，学位充足，收非京，小升初安交学区派位。21年后都留下了，22，23年上学也能考虑这个小学。教师轮岗会受伤。

安交学区，再次蝉联东城第一学区，首先政保少，只有一个超一流牛小府学是收政保生，另外黑芝麻和分司厅又是重点牛小，方家胡同小学还%直升5中分校（东城第一），进入65中概率今年也降低了变为15.2%，进入到2分，5分，东直门，，，22中概率高达84.8%，平民首选。今年重点校加入了22中，22中中考成绩是介于11中和50中之间的，三所学校差不多。

学区内小学都是牛小重点，要么就是大牛直升。关键房子还是平房多，人少还不拥挤，缺点就是贵。21年还收了和平里调剂，所以安交贵也能稳上，根本买不爆，学区不怕多校，稳上，派位最好。

No.2龙潭湖体育馆路学区

培新小学，牛小，片区内房子多，新增定向派位汇文朝阳40人，小升初剩下的在龙体派位。20年后买房没有留下的，据说还扩了1个班，都去了光明小学，还有空挂去景泰的。21年后全收，还收了至少2个班别的学校多校过来的，有文汇的，有崇文的，有花市的。划片很大，新加了天坛校区，距离有点远，永生校区只能容纳一个年级了，一年级永生，二三年级本校，四五六年级在天坛校区，片内次新多。教师轮岗会受损。

板厂小学，牛小，川普夫人来视察过，京剧特色。19年之前年年学位紧张调剂，但是20年的将后买房的都收了，片内有次新水上华城。21年也继续收了后，少量去了光明，小升初龙体派位，有连续6年学籍直升龙潭（广渠门）中学，定向名额不详。教师轮岗会受损。

光明小学，牛小，学位充足。收光明广渠和板厂的调剂，小升初龙体派位，片区内都是60、70年代老房子好多不能贷款，学位充足，连续6年学籍可以定额直升龙潭（广渠门），定向名额不详。教师轮岗会受损。

光明广渠，牛小分校，小升初龙体派位，片内有次新回迁广渠家园。后情况有去光明本校的。21年光明广渠后家长可以选去本部上或者就留在广渠校区上。教师轮岗会受益。

体育馆路小学，普小，原来有连续6年学籍可以直升50中的政策，不能直升的在龙体派位。片区内左安浦园房子性价比高，很多人

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